REKLAME

Det er nemt at stirre sig blind på salgsprisen.

Når man leder efter hus, er det ofte beløbet øverst i boligannoncen, der afgør, om man klikker videre eller booker en fremvisning. Derefter følger regnestykket med udbetaling, månedlig ydelse og måske et hurtigt overslag på, hvad der skal bruges på maling, nye gulve eller et køkken, der trænger til en opdatering.

Men selve boligkøbet består af flere økonomiske lag end den pris, der står på annoncen.

Der kan komme udgifter til rådgivning, tinglysning og finansiering, og samtidig skal der være plads til alt det, der sker omkring overtagelsen: flytning, forsikringer, mindre reparationer og de første indkøb til huset.

Det betyder ikke, at boligkøbet nødvendigvis bliver meget dyrere end forventet. Men et godt budget bør rumme hele processen – ikke kun nøgletallet på boligportalen.

Boligbudgettet stopper ikke ved købsprisen

De fleste købere har relativt godt styr på de store poster.

Hvad kan vi låne? Hvor meget skal vi selv lægge? Hvad bliver den månedlige ydelse? Og hvor meget har vi tilbage, når boligudgiften er betalt?

Det er fornuftige spørgsmål, men de fortæller ikke hele historien.

Når handlen går fra interesse til underskrift, kommer der andre omkostninger på banen. Nogle knytter sig direkte til den juridiske og administrative gennemførelse af købet, mens andre hænger sammen med finansieringen.

Derfor kan det være en fordel at skelne mellem tre forskellige typer udgifter:

• selve købesummen og finansieringen
• omkostninger ved at gennemføre handlen
• udgifterne omkring indflytning og den første tid i boligen

Det giver et mere realistisk billede af, hvor meget økonomisk luft der faktisk er tilbage, når alt er betalt.

For mange førstegangskøbere er det netop her, budgettet bliver mere konkret. Et hus til en bestemt pris kan godt være inden for bankens ramme, men hvis hele opsparingen går til udbetaling og øvrige købsomkostninger, kan den første måned som boligejer blive unødigt stram.

Nogle udgifter hører til selve handlen

Tinglysning er en af de poster, som mange først møder, når boligkøbet for alvor går i gang.

Når ejerskiftet skal registreres, betales der tinglysningsafgift. Der kan også være omkostninger knyttet til finansieringen, afhængigt af hvordan lån og sikkerhed bliver etableret.

Derudover vælger mange købere at bruge juridisk rådgivning til gennemgang og gennemførelse af handlen.

Hos Knudsgaard Advokater beskrives boligadvokatens arbejde blandt andet som hjælp med købsaftale, dialog med bank og ejendomsmægler, skøde, tinglysning og refusionsopgørelse. Det er altså opgaver, der ligger omkring selve ejerskiftet og ikke omkring vurderingen af, om huset har den rigtige planløsning eller beliggenhed.

Netop derfor kan det være nyttigt at få overblik over de enkelte poster tidligt.

Ikke nødvendigvis for at kende hvert beløb ned til sidste krone, før man afgiver bud, men for at undgå at bruge hele det økonomiske råderum på selve købesummen.

Det kan også være værd at spørge banken og rådgiverne direkte, hvilke omkostninger de forventer i den konkrete handel. Et standardbudget kan være en god start, men finansiering, boligtype og den valgte rådgivning kan påvirke det endelige regnestykke.

Behold også luft til livet efter overtagelsen

Den dag nøglerne bliver udleveret, er boligkøbet juridisk tæt på mål. Økonomisk begynder en helt ny fase.

Pludselig er der måske en trailer, der skal lejes, gardiner til flere rum og en postkasse, der burde have været skiftet for fem år siden. Måske opdager man, at vaskemaskinen synger på sidste vers, eller at den væg, der så nogenlunde hvid ud til fremvisningen, ikke længere gør det i dagslys.

Ingen af de ting behøver være store udgifter hver for sig, men tilsammen kan de hurtigt mærkes.

Derfor kan det være en fordel ikke at presse boligkøbet helt ud til kanten af budgettet.

For nogle købere giver det ro at have en konkret reserve til den første tid. Den kan blandt andet bruges til:

• flytning og praktiske etableringsudgifter
• mindre reparationer
• forsikringer og abonnementer
• nødvendige indkøb til boligen
• uforudsete udgifter, der først viser sig efter overtagelsen

Samtidig kan det være nyttigt at få afklaret, hvilke dele af selve handelen der bliver håndteret professionelt. En advokat ved boligkøb kan eksempelvis tage sig af de juridiske dele af processen, så køberen kan få et klarere billede af både opgaverne og de udgifter, der hører til handlen.

Det ændrer ikke på husets pris. Men det kan gøre det samlede regnestykke lettere at forstå.

For den økonomiske forskel mellem et hus, man har råd til at købe, og et hus, man har råd til at bo godt i, ligger ofte i det, der er tilbage bagefter. Når der stadig er lidt luft i budgettet efter tinglysning, rådgivning, flyttekasser og de første småprojekter, bliver det også lettere at begynde livet i huset uden at lade hver eneste uventede regning fylde mere end nødvendigt.

Måske har man fået en efternøgler på familiestamtræet, eller også har teenagerne brug for mere luft og privatliv. Men i stedet for at flytte til noget større, vælger mange at bruge luft i økonomien til at lave en tilbygning.

Det viser en undersøgelse, som Ejendomsmæglerkæden Nybolig udgav i 2019.

Det er ingen hemmelighed, at dansk økonomi har været meget stærk i mange år, hvilket har fået huspriserne til at stige pænt siden finanskrisen. Men et stigende antal vælger også at udvide huset, i stedet for at flytte.

Er man glad for at bo, hvor man bor, så er det også en stor og ikke nem beslutning, at rykke teltpælene op og flytte. Er man glad for sin villa, og samtidig har et godt naboskab og god tilknytning til lokalsamfundet, så spiller det afgørende ind i forhold til beslutningen om at blive og udvide, i stedet for at flytte.

En tilbygning til huset er også en langsigtet investering, da den er med til øge boligens værdi. I stigende grad efterspørges også boliger med flere kvadratmeter end tidligere.

Sidder du og overvejer dine muligheder for at få en større bolig, så giv det en overvejelse, om ikke det var en bedre ide, at få lavet en tilbygning i stedet.

Når du enten vil købe eller sælge et hus skal du forholde dig til boligens tilstandsrapport. Men hvad er en tilstandsrapport?

Vi giver dig en nem guide til at forstå tilstandsrapporten og relaterede spørgsmål, der trænger sig på i den henseende.

En tilstandsrapport kort fortalt

En tilstandsrapport beskriver bygningens tilstand, og er sammen med elinstallationsrapporten et krav for at en ny køber af din ejendom kan tegne en ejerskifteforsikring, samt, at du som sælger kan frigøre dig fra dit ansvar for skjulte fejl og mangler i bolighandlen.

Tilstandsrapporten udarbejdes af en byggesagkynding, på baggrund af en gennemgang af bygningen, eller bygningerne hvis du har garage, tilbygning eller andre bygninger på ejendommen.

En tilstandsrapport kan foretages på et hus, et sommerhus og en ejerlejlighed. Det er dog mest typisk, at den laves på huse og sommerhuse.

Det er sælgeren i bolighandlen, der skal sørge tilstandsrapporten, som bestilles hos en beskikket bygningssagkyndig. Du kan finde en beskikket bygningssagkynding på boligejer.dk’s hjemmeside her.

Tilstandsrapporten består overordnet af 4 dele:

• Den bygningssagkyndiges resultater af huseftersynet og karakterer til de enkelte bygningsdele
• Dine egne bemærkninger og oplysninger om boligens skader
• Bygningskonstruktioner og oplysninger til ejerskifteforsikring
• En oplysning om den gennemsnitlige restlevetid for den del af boligens tag, der forventes af have den korteste restlevetid

Hvad betyder karakterne i tilstandsrapporten?

Den bygningssagkyndige gennemgår hver bygningsdel og giver denne en karakter ud fra et system med 6 karakterer.

Hvis der findes en skade, noteres den med en karakter og en beskrivelse. Karakteren beror på en byggeteknisk vurdering af skadens alvorlighed.

Karaktersystemet er en generel vejledning og den bygningssagkyndige vurderer altid de individuelle forhold i den konkrete bolig.

Karaktererne gennemgås nedenfor.

UN

En UN anmærkning beskriver en potentiel alvorlig skade på bygningen, som ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved gennemgang, men som skal undersøges nærmere (UN).

Det er ikke nødvendigvis en meget alvorlig skade, men det kan det være, og derfor bør en UN karakter altid resultere i en efterfølgende nærmere undersøgelse.

K3

En K3 beskriver en kritisk skade, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid, og som risikerer at forårsage skader på andre bygningsdele.

K2

En K2 beskriver en alvorlig skade, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid, men som sandsynligvis ikke vil medføre skader på andre bygningsdele.

K1

En K1 beskriver en mindre alvorlige skade, som ikke har indflydelse på bygningsdelen eller bygningens funktion.

K0

En K0 beskriver en kosmetisk skade, som blot kan påvirke købers indtryk af ejendommen.

IB

IB betyder, at bygningsdelen ikke giver anledning til bemærkninger.

Er en tilstandsrapport lovpligtig?

Nej, en tilstandsrapport er ikke lovpligtig. Men den bør udarbejdes, fordi:

1. Sælger kan fraskrive sig det 10-årige ansvar for fejl og mangler ved bygningen, som er skjulte.
2. Køber kan få lavet en ejerskifteforsikring, som sikrer køber mod skjulte skader, der dukker op i op til 10 år efter overtagelsen.