Når du enten vil købe eller sælge et hus skal du forholde dig til boligens tilstandsrapport. Men hvad er en tilstandsrapport?

Vi giver dig en nem guide til at forstå tilstandsrapporten og relaterede spørgsmål, der trænger sig på i den henseende.

En tilstandsrapport kort fortalt

En tilstandsrapport beskriver bygningens tilstand, og er sammen med elinstallationsrapporten et krav for at en ny køber af din ejendom kan tegne en ejerskifteforsikring, samt, at du som sælger kan frigøre dig fra dit ansvar for skjulte fejl og mangler i bolighandlen.

Tilstandsrapporten udarbejdes af en byggesagkynding, på baggrund af en gennemgang af bygningen, eller bygningerne hvis du har garage, tilbygning eller andre bygninger på ejendommen.

En tilstandsrapport kan foretages på et hus, et sommerhus og en ejerlejlighed. Det er dog mest typisk, at den laves på huse og sommerhuse.

Det er sælgeren i bolighandlen, der skal sørge tilstandsrapporten, som bestilles hos en beskikket bygningssagkyndig. Du kan finde en beskikket bygningssagkynding på boligejer.dk’s hjemmeside her.

Tilstandsrapporten består overordnet af 4 dele:

• Den bygningssagkyndiges resultater af huseftersynet og karakterer til de enkelte bygningsdele
• Dine egne bemærkninger og oplysninger om boligens skader
• Bygningskonstruktioner og oplysninger til ejerskifteforsikring
• En oplysning om den gennemsnitlige restlevetid for den del af boligens tag, der forventes af have den korteste restlevetid

Hvad betyder karakterne i tilstandsrapporten?

Den bygningssagkyndige gennemgår hver bygningsdel og giver denne en karakter ud fra et system med 6 karakterer.

Hvis der findes en skade, noteres den med en karakter og en beskrivelse. Karakteren beror på en byggeteknisk vurdering af skadens alvorlighed.

Karaktersystemet er en generel vejledning og den bygningssagkyndige vurderer altid de individuelle forhold i den konkrete bolig.

Karaktererne gennemgås nedenfor.

UN

En UN anmærkning beskriver en potentiel alvorlig skade på bygningen, som ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved gennemgang, men som skal undersøges nærmere (UN).

Det er ikke nødvendigvis en meget alvorlig skade, men det kan det være, og derfor bør en UN karakter altid resultere i en efterfølgende nærmere undersøgelse.

K3

En K3 beskriver en kritisk skade, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid, og som risikerer at forårsage skader på andre bygningsdele.

K2

En K2 beskriver en alvorlig skade, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid, men som sandsynligvis ikke vil medføre skader på andre bygningsdele.

K1

En K1 beskriver en mindre alvorlige skade, som ikke har indflydelse på bygningsdelen eller bygningens funktion.

K0

En K0 beskriver en kosmetisk skade, som blot kan påvirke købers indtryk af ejendommen.

IB

IB betyder, at bygningsdelen ikke giver anledning til bemærkninger.

Er en tilstandsrapport lovpligtig?

Nej, en tilstandsrapport er ikke lovpligtig. Men den bør udarbejdes, fordi:

1. Sælger kan fraskrive sig det 10-årige ansvar for fejl og mangler ved bygningen, som er skjulte.
2. Køber kan få lavet en ejerskifteforsikring, som sikrer køber mod skjulte skader, der dukker op i op til 10 år efter overtagelsen.

Når du vil sælge dit hus er det vigtigt, at du har en så god tilstandsrapport som muligt, som forhåbentlig viser, at dit hus er i god stand, og derved sikrer dig et bedre salg.

Og du har faktisk mulighed for at få udbedret typiske skader inden tilstandsrapporten udarbejdes. Vi giver dig her 6 gode råd, som du bør få fikset inden en gennemgang af boligen.

1. Utætte fuger på badeværelset

Har du utætte fuger på badeværelset, kan det i værste fald ende ud i fugtskader, da utætheder gør, at vandet kan trænge ind i væg- og gulvkonstruktionen. Hvis fugerne langs kanten i badeværelset er revnet, ser ujævne ud eller er krympet, så skal de skiftes.

Du kan få en fagmand til at skifte fugerne, og det er ikke en stor opgave. Det vil måske koste dig 500-1.000 kr.

Men du kan også selv give dig i kast med at skifte fugerne. Start med at skære de gamle fuger af med en skarp hobbykniv. Pas på med at skære for dybt, da du så kan skære i vådrumsikringen. Efter afskæring skal eventuelle rester og snavns fjernes. Påfør herefter silikonefugemasse med brug af fugepistol og lidt vand med opvaskemiddel til finishen.

2. Rens dine tagrender

Det må være den nemmeste opgave, at sørge for, at tagrenderne er renset for blade og skidt. Er de ikke det, kan det nemlig resultere i anmærkning i tilstandsrapporten. Utætte eller fyldte tagrender kan nemlig give fugtskader på facade eller sokkel på huset, hvilket i sidste ende kan betyde dyre reparationer.

Desuden skal render og nedløb være intakte. Gå dine tagrender og nedløb igennem og se om der er utætheder og snavs der skal fjernes. Skift eventuelt defekte stykker, eller få en fagmand til det. Igen er det en mindre opgave.

3. Udskift fliser på badeværelset

Gå badeværelset igennem for knækkede fliser. En knækket flise kan give alvorlige fugtskader og bør udbedres hurtigst muligt. En knækket flise kan faktisk give en K3 anmærkning i tilstandsrapporten. Så det kan godt betale sig at få det fikset inden den bygningssagkyndige gennemgår huset.

4. Tjek højde på sokkelrist

Har du en ældre bolig har huset formentlig sokkelrister i soklen. Sokkelristens funktion er, at give ventilation til husets konstruktion.

Men for at undgå indtrængning af fugt, skal sokkelristen være hævet mindst 10cm fra terrænet. Er det ikke tilfældet, så risikerer du en K3 anmærkning i tilstandsrapporten. Få en murer til at hæve risten. Det er ikke en stor opgave, men det kommer selvfølgelig an på hvor mange sokkelrister, der skal fikses. Påregn også at skulle give udbedringerne sokkelmaling bagefter.

5. Ret løse teglsten

Løse teglsten på taget giver risiko for fugtskade og vandskade på boligen, da vandet kan trænge ind ved regn og sne. Du kan relativt nemt selv skubbe løse teglsten på plads, og når det er gjort, så slipper du for K3 anmærkninger, på den del af gennemsynet.

6. Udbedre sætningsrevner

Revner i fundamentet eller soklen er kristiske skader, som bør udbedres. Sætningsrevner kan nemlig udvikle sig hurtigt og få facade og mur til at skride i værste fald, da vand vil kunne trænge ind og gør og forværre skaden.

Det behøver ikke være særlig dyrt at reparere sætningsrevner, hvis de tages i opløbet. Kontakt din lokale murer og få ham til at kigge på sætningsrevnerne, så du kan få dem udbedret inden gennemsyn. De vil typisk resultere i en K3 skade i tilstandsrapporten, og dem bør du undgå.